Pierwszą ważną rzeczą przy wynajmowaniu mieszkania jest poprawne sporządzenie umowy najmu, aby uniknąć wszystkich nieporozumień. Co musi zawierać umowa najmu lokalu mieszkalnego, żeby wszystko się zgadzało?
Czym jest umowa najmu i co musi się w niej znaleźć?
Umowa najmu lokalu mieszkalnego to dokument, który jest sporządzany pomiędzy wynajmującym a najemcą. Na jego podstawie najemca korzysta z lokalu udostępnionego przez wynajmującego przez określony lub nieokreślony czas. Zapisy tej umowy są uregulowane przez prawo cywilne.
Co musi koniecznie zostać uwzględnione w umowie najmu mieszkania? Niezbędne jest wykonanie dwóch kopii tego dokumentów, które określą:
- datę sporządzenia umowy;
- wynajmującego i najemcę oraz ich dane (w tym PESEL i nr dowodu osobistego);
- czas, przez jaki będzie obowiązywała umowa;
- szczegóły wynajmowanego mieszkania (m. in. powierzchnia, stan, wyposażenie);
- warunki wypowiedzenia umowy;
- obowiązki i prawa obu stron;
- wysokość czynszu i inne koszty.
Dodatkowo w umowie mogą znaleźć się jeszcze inne szczegóły, jednak nie są one obowiązkowe. Można m.in. określić wysokość kaucji, sposób przekazywania poczty właścicielowi mieszkania czy dołączyć wykaz lokatorów.
O czym trzeba pamiętać przy podpisywaniu umowy najmu lokalu mieszkalnego?
Najemca powinien przede wszystkim pamiętać o dokładnym sprawdzeniu stanu mieszkania oraz wszystkich elementów jego wyposażenia. Rzadko zdarza się, aby wynajmowany lokal był w perfekcyjnym stanie, dlatego należy wskazać wszystkie istniejące usterki w protokole odbioru. Dlaczego jest to takie ważne? Ponieważ najemca odpowiada za wynajmowany lokal i zgodnie z Kodeksem Cywilnym (art. 681) jest zobowiązany do regularnego dbania o jego stan, inaczej może zapłacić koszty naprawy.
W umowie musi być podana wysokość czynszu, a także powinny być uwzględnione dodatkowe koszty – są to tzw. opłaty za media, które obejmują internet, zużycie prądu, gazu i wody czy abonament za telewizję. Tutaj strony powinny ustalić, kto będzie odpowiedzialny za te opłaty. Jeśli będzie je wykonywał wynajmujący, to zazwyczaj dodaje łączną sumę rachunków do czynszu. Ważne, aby obie strony informowały siebie o wysokości poszczególnych opłat i przedstawiały wykazy zużycia z liczników.
Jeśli lokal mieszkalny ma piwnicę, to należy określić jej status – czy stanowi część umowy i najemca może z niej korzystać, czy nie. Często jest to powód wielu nieporozumień między stronami i pretekst do wypowiedzenia umowy. Jeśli piwnica będzie częścią wynajmowanego lokalu, to oznacza wyższe opłaty dla najemcy.
Warto wspomnieć, że najemca może ulepszać mieszkanie i dokonywać w nim remontów, może liczyć nawet na zwrot środków. Jednak bardzo ważne, aby robił to po konsultacji z wynajmującym.
Wypowiedzenie umowy najmu lokalu mieszkalnego
Mimo, że w umowie muszą być wskazane warunki wypowiedzenia, to nie zawsze określa się terminy, przez jakie będzie ono trwało. W takich przypadkach stosuje się zapisy z Kodeksu Cywilnego. Jeśli wynajmujący chce wypowiedzieć umowę, to musi pisemnie poinformować o tym najemcę.
Czas trwania wypowiedzenia jest uzależniony od terminu płatności czynszu. Zatem jeśli najemca płaci w odstępach wynoszących ponad miesiąc, to czas wypowiedzenie wynosi 3 miesiące, w przypadku płatności miesięcznych – wypowiedzenie wynosi miesiąc, z kolei gdy czynsz jest regulowany w terminach krótszych niż miesiąc, to czas wypowiedzenie wynosi trzy dni. Natomiast dzienna płatność oznacza jednodniowy okres wypowiedzenia.
